商铺投资的成功之道

    在商铺市场如此高烧不退的现状下,很少会有人去冷静地思考一下回报空间真的有多少。当醒悟时已沦为了别人手下的“铺奴”,这个自己曾经热抢的商铺变成了心中的“伤铺”。

   不少商业体并非是一个成熟商业,产权已归个人,商铺散卖无法进行统一管理,无法形成统一的卖场品牌,大大降低了商业物业的品质和价值。同时,高价位的商铺价格也在透支商业地产价值链下游环节的未来收益,将投资风险转嫁给了下游投资客。导致了开业之后整个商场的业态非常混乱,商户各自经营,并没有整体的统一规划。工艺品店、服装店、美容美发、冷饮店等不同业态的店铺都聚集在一起。商业地产如果不能按照自己的前期策划进行业态布局和服务对象的统筹,作好商业业态业种的合理规划,研究好商业模式和盈利模式,还是要遭到市场的冷遇的,不管是明星楼盘还是大肆的广告宣传,如果没有利润可言或者说损害了业户、业主的利益,那么这样的商铺还是要慎选的。

    有的商业物业的销售形式是养鱼式的销售模式,就是说不仅把利润空间让利给广大的投资客和广大的业主,而且还有非常专业的商业运营团队,为后期业主的增值保驾护航,眼光并不是看在短期的效益,而是把整个长期的效益考虑在其中。显然,在商铺市场高潮阶段,就更加需要商业物业给投资者更大的支持,有些商铺取得了高价,看似获得了较高的商业价值,而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。对商业经营者来说,减小了盈利空间,经营压力随之加大。双向互利的模式才更适合当下的市场需求。

    在商业地产发展日趋成熟的今天,业态规划的重要性正逐渐凸现,合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。投资者可以根据商铺前期的业态规划,来判断其以后的经营效益。因此,业态规划成为商铺经营整个棋局中最重要的一步。

    商业地产不同于住宅地产,其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户,而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(部分通过小商业地产投资商)提供给最终客户,其价值是通过商业地产的长期运营来实现的。

    商业地产尤其是规模相对较大的商铺,其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛,其中包括:开发商、业主、经营商家、目标消费群等最基本的四个方面,仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求,而必须向着“四赢”的目标挺进,才能够更好地促进商铺自身的发展。

   “四赢”的具体内容包括:1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化;2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益;3.商家通过入场经营取得经营利润;4.消费者在消费中得到体验和一定的满足。

     以上几点构成了商铺最基本的“四赢”格局,这四个方面既相互独立又有一定的内在联系,任何一个想要真正取得成功的商铺都必须满足这一基本格局的要求,而合理的业态规划正是使“四赢”局面实现的前提条件。

    若在大体量的商铺里不进行业态规划,而是简单地采取单一的经营模式,就会出现同类化商品的大量聚集,导致业主之间为了生存而展开残酷的“价格战”,从而使商铺整体的经营处于恶性循环之中。每层所买的商品毫无章法可言,致使顾客的消费毫无目的性可言。而它不合理的业态规划也导致了昨日的商业旗舰,今天日益凋零的局面。心海岸家世界的应世而生,在填补了市场空白点的同时也改变了零陵以往的行业分散,商业分布凌乱的局面。形成了专业化,规模化的现代商业模式。